関西地方での　更新料無効判決が出ています。
（有効判決も出ています・・・がこれは報道されない。）

裁判は事例判決（個別に判断する。）ですので、すべてが無効になるわけではありません。

今回の問題点は、
更新料や敷金が高額で、
さらに敷金からの敷引き（終了時にもって差し引かれる：関西地方）があり
更新料が家賃の前払い分と認定されなかったことにあります。
http://www.koushinryou.net/

消費者契約法の登場により

事業者→消費者　の場合
その負担が合理的か？
消費者が理解していたか？
が重要になって参ります。

更新料（大家さん）は法定更新（そのまま居座って自動的に更新）時は不要であり、
更新手数料（不動産屋さん）も（当事者？優先的地位？借主の依頼？上）流動的ですので、

まずは

・更新料を合理的な金額にとどめ、

・更新料を含まない場合の賃料
　更新料を別途払う場合の賃料　を説明し、

・法定更新の場合は更新料は必要ないのだが
　法定更新（民法）では３ヶ月前の退出予告になってしまうのに対し、
　合意更新であれば1ヶ月前で済むため安心な事を説明しご捺印頂く

ことが予防的に大事だと思います。

不動産業者免許で出来ない事

弁護士法７２条により
事件・示談交渉などで両当事者の中に入り

・『報酬を得る』　かつ
・『業とすること』
はできません。

最高裁大法廷（昭和46年7月14日）
『同条（７２条）はたまたま、縁故者が紛争解決に関与するとか、知人のため好意で弁護士を紹介するとか、社会生活上当然の相互扶助的協力をもって目すべき行為までも取り締まりの対象とするものではない。』

つまり

報酬を得ても業としない場合や
業としていても報酬を得ない場合のみ可能です。
（報酬も得ず、業にもしない場合も　もちろんOK）

ですので
業としていて報酬も得ようとする場合（賃貸管理など）は

家賃督促文書や退出要求文書は大家様の名義にて送付し、
立ち退き交渉等は大家様との連絡役に徹する事が安全と思われます。

（また弁護士となる資格保有者も各弁護士連合会の名簿に登録されていない場合は『弁護士でない者』に該当します。）

当然当事者（大家さん・当事者企業の担当者・当事者企業の１００％完全子会社担当者等）が交渉する事は可能と思われます。

      行為　　　　　  法的根拠　報酬目的　業として　弁護士法
賃貸契約締結      宅建業法       あり　　　　あり　　   　〇
滞納賃料請求･回収      なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇
賃料値上げ請求・交渉  なし       あり　　     あり　　   　×
                                                        どちらかなし               〇
契約の解除                     なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇
立ち退き交渉                  なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇

訴訟事件八・・・他人との争いあり　
：　一般の法律事件（争いや疑義がらる案件・新たな権利義務関係をの発生する案件）　等

非訟事件・・・他人との争いなし・事実から判断　
：　民事非訟事件・商事非訟事件・競売事件・不動産登録事件（借地権譲渡の許可等）・戸籍事件　等

借地について変更がある場合は
・大家さんの承諾か
・これに代わる裁判所の許可（借地非訟裁判）
が必要となります。

そこで、承諾料が決定され、大家様に支払う必要がございます。

その承諾料とは・・・（あくまで、借地非訟裁判の判例ですが）

増改築承諾料・・・全面改築で　更地価格の３％　程度
　　　　　　　　　　　部分改築・増築は程度により減額
　　　　　　　　　　　（耐震改築でも承諾料必要）

条件変更承諾料・・・木造から鉄骨造・コンクリート造へ　更地価格の１０％　程度

譲渡承諾料・・・借地権価格の１０％　程度

更新料・・・裁判所は支払い義務はないとするが、
　　　　　　　任意では借地権価格の５％、　更地価格の３％　程度

相続の場合は・・・

法定相続人の場合・・承諾料は発生しない。

特定遺贈・生前贈与の場合・・承諾料が発生

３種類

・任意競売に基づく差押・・・銀行が抵当権を実行し、これから競売始まりますよのマーク

・強制競売に基づく差押・・・判決や公正証書に基づく競売
　　　　　　　　　　　　　　　　↑この判決が出るまで、
　　　　　　　　　　　　　　　　『証拠・保証金ありますので仮に差し押さえてください。！！』
　　　　　　　　　　　　　　　　というのが仮差押

・公売競売に基づく差押・・・税金の回収の為の競売

いずれも（仮）差押登記以降に登記をしても・・・競落人（競売で買った人）の物！！
非常に危険ですので残金決済時までに抹消できるか十分確認して下さい。　

その他
・代位弁済で抵当権者が変わっている
・債権譲渡で『保証協会』・『債権回収機構』に抵当権者が変わっている

＝競売開始・差押になる手前ですので危険です。
（平成１６年４月１日以降の賃貸契約では短期賃貸借（３年間猶予）の保護がありません。（６ヶ月で退去））

宅地建物取引業者免許が必要な行為とは

宅地・建物の　　
　売買　交換　　　　　を自ら（自ら賃貸は免許不要）
　売買　交換　賃貸　の代理・媒介を　

不特定多数の人に　反復継続して行う場合必要です。

免許権者　事務所が１つの都道府県＝都道府県知事
　　　　　　　　　　２つ以上の都道府県＝国土交通大臣


宅地建物取引業者は
宅地建物取引主任者に
　１．重要事項説明をさせ、
　２．重要事項説明書への記名押印
　３．契約書面への記名押印
をさせなければなりません。

また消費者を保護する為、
主たる事務所１０００万円（従たる事務所　５００万円）を供託（法務局に預けること）するか、はとマークの宅建協会のような保証協会へ加入（こちらも同様に１０００万円まで損害を補償）する義務があります。
業者によって損害を被った場合、保証協会へ連絡すれば、業者との交渉が不調でも１０００万円までは迅速に支払ってもらえます。

契約締結のルール
開発許可・建築確認取得前の契約はできません。
手付けを貸してはいけません。

業者が売主、買主が消費者の場合のルール
他人の宅地・建物は売買できません。
業者の事務所かお客様の自宅（お客様の申し出があった場合のみ）以外での契約はクーリング・オフの説明を受けた日から８日以内は契約解除できる。
損害賠償額の予定や違約金は２０％まで。（超えた部分は無効）
瑕疵担保責任は２年以上のみＯＫ。（新築の重要部分は１０年）
手付金は未完成：５％　完成：１０％まで。（それ以上は金融機関などの保全措置が必要）
引渡し後は所有権を買主名で登記する義務があります。

最高裁の判例

・瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡から１０年間の消滅時効にかかる
平成13年11月27日最高裁判所判決

・生命や身体を危険にさらすような建物の瑕疵は不法行為責任とされ時効は２０年
さらに直接の契約関係にない者でも、設計者や施工者に対して損害賠償請求が出来る
平成19年07月06日最高裁判所第二小法廷（おおっと　裁判官　漢（おとこ）です！！）

・契約の要素に錯誤（無過失）があって無効であるときは、消滅時効は無い
昭和33年6月14日最高裁判所

（物的・法的）瑕疵の損害賠償請求は　       消滅時効　１０年
不法行為  の瑕疵の損害賠償請求　　        消滅時効　２０年
要素（重要部分）の錯誤（さくご：認識違い） 消滅時効　なし

ローン特約とは

借入融資の承認が得られなかった場合売買契約を（無償で）解除できる特約です。

民法第１４０条
期間ヲ定ムルニ日、週、月又ハ年ヲ以テシタルトキハ期間ノ初日ハ之ヲ算入セス（以下略）
つまり
法律用語の『締結の日』とは
一般で言う『締結の日の翌日』です。

仲介ともいわれ、売主と買主との間に立って、契約の成立に尽力する行為で、
お客様と宅地建物取引業者との間に生じる
（安全に住宅購入できるよう道案内よろしく頼みますという趣旨の）
依頼契約を媒介契約といいます。

住宅ローンの返済方法には元利均等と元金均等があります。

多くの方は元利均等を選択する方が多いです。

それでは元金均等とは何でしょうか。

ひとつは当初の返済負担額が大きい分、返済額が徐々に減っていくので、

後々の支払いが楽になります。

逆にデメリットとして、借入額の返済比率を当初の返済額で見るため、

審査が厳しくなることがあります。

元金均等をお考えの方は、元利均等を選んで、途中で繰り上げ返済をする

方法を検討してみるのも良いかもしれません。

元金均等を選択する場合は審査の段階で元金均等の審査を受けることが必要です。

尚、みずほ銀行では元金均等はできません。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

みずほ銀行・・・いきなり本審査可能

三井住友銀行・・・事前審査→本審査の順番。ただし、銀行窓口で急いでいることを伝えるといきなり本審査の書類を書くことが可能で、本審査のための再来店は不要。銀行内部では事前審査から行っている。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

マンションの床面積には内法面積と壁芯面積があります。

マンションの登記簿上の床面積は、内法面積で表示されます。内法面積とは壁の内側の

線でかこまれた部分の面積です。

これに対し建築基準法による床面積は壁芯面積で表示されます。壁芯面積とは壁の

中心線で囲まれた部分の面積です。新築分譲マンションでは青田売りのケースが多い

ことからパンフレット等には壁芯面積で表示されています。

不動産経験が浅い営業マンはマンションの床面積が登記簿では内法面積ということを

知らない人もいるようです。

住宅ローン控除等は内法面積で50㎡以上ないと適用されないので、気を付けないと

いけません。

住宅ローン控除のことで分からないことがありましたら、仲介手数料無料　　横浜、川崎、町田も対応

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

マンションの売買を行う際、仲介会社は当該マンションの修繕積立金等について滞納が

あるときはその額を時点を明示して重要事項説明書に記載することとなっております。

以前、仲介会社がマンション全体で多額の修繕積立金の滞納があることを調査、説明を

怠ったとして、買主が仲介会社に損害を求めた事例がありました。最終的には、手数料を

返還して和解が成立しました。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

新耐震基準とは、昭和56年6月以降に着工された建物になります。

それ以前の耐震基準と区別する為に新耐震基準と呼ばれたいます。

目的は、

・震度５程度の地震の歳には建物が壊れない。

・震度６程度の地震でも建物が倒壊せず、安全を確保すること

昭和５６年以降に建てられたマンションが必ず安全とはいえません。新耐震基準が施行されたのは６月１日で、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されているからです。

極端な話、一日前などに提出されていたら適用されないからです。

購入の際に築年数が昭和５６年近くの物件のときは、そのあたりにご注意下さい。

やはりお薦めは新耐震基準以降の物件になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

地盤改良とは、土地の沈下を抑え、軟弱地盤の支持力アップの為に、「柱状改良工法」等を施します。

これは、地中に円筒型に固めたコンクリートの大きな杭を備える方法です。

これから建築が始まる現場を良く観察すると地盤改良をする場合は、建設予定の敷地に杭の頭が見られます事があります。

その他の地盤改良には「表層改良」などがあります。これはセメント系の固化剤と土を混合・かくはんして固めます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

地番とはよく住居表示と間違われる事が多いですが、（地番と住居表示が一致している場合もあります。）地番とは土地に付されている番号のことです。この地番は土地を特定するために一筆ごとに、その所在の土地１つにつき１つの番号が付されていますので同じ番号はありません。

この地番によって、土地が特定されます。

法務局等で調べる時には地番を使います。

地番はその不動産が所在する地域を管轄している法務局等で公図と呼ばれる土地の地図が備え付けられています。その土地の地図と住宅地図を照らし合わせて、対象となる土地の番号を調べる事が可能です。

地番は未登記の土地や登記出来ない土地（公有水面下の土地や、一級河川の流水下の土地等）にはありません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

何年か前からリノベーションマンションが多く販売されるようになっています。

室内をフルリフォームし、専有部分の配管まで新規交換しているものも多く見られます。

リノベーションマンションを購入するメリットはリノベーションするのにかかった費用を住宅ローンで借りられるということが挙げられます。

自分で中古マンションを購入してリフォームする場合はリフォーム費用は諸費用部分と考えられるため、現金で用意するか諸費用ローン等で借りる必要があります。

諸費用ローンは金利が高くなりますし、住宅購入の計画性がないと見られ、銀行の審査にマイナスとなります。

リノベーションマンションの購入のことなら、仲介手数料無料　　横浜、川崎、町田も対応　　の世田谷不動産までご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

住居表示とは町を分かりやすくしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的にした制度で昭和３７年に施行されました。

住居表示の番号は建物に付けられた番号になります。地番は登記所が定めるのに対して、住居表示番号は市町村が定めます。

住居表示は行政区画内の町または字を道路や鉄道、河川、水路等で区画した地域内の建物を街区符号と住居番号で表します。

良く間違えられる地番との違いは地番は土地の場所、権利の範囲を表すための登記上の番号で、住居表示は建物の場所を表す番号になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

敷地延長とは旗竿地とも言われ、間口が狭く、路地状の奥に建物が立っている土地を言います。建売業者様が仕入れた土地を細かく分筆するときに効率を考えると幾つかはこのような形の土地になります。

メリット

・隣接する土地より価格が安い。

・カースペースを有効に取りやすい。

・前面道路から建物が奥に建っているため通行人から見られない。

・建物まで騒音が届きにくい。

・玄関から道路までが長いのでお子様が玄関から飛び出しても安全。

・お子様の遊び場にもなる。

デメリット

・売却するとき不利。

・玄関まで遠い。

・建物全体が見にくい。

・採光性や風通しが悪い。

・敷地延長部分の幅が狭く、大型車の駐車に苦労する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

表示登記とは、新築物件（土地も含む）などでで一番最初に行う登記が表示登記（建物表題登記）になります。

表示登記後に所有権保存登記、抵当権設定登記を行います。

建物表題登記は表示登記の一つになります。

土地家屋調査士が行える登記は表題登記になり、その他の登記に関しては司法書士が行います。

表示登記の目的は建物や土地がだれのものであるか等を表示するために行います。

表示登記は物件を取得したときから１ヶ月以内に申請しなければなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

不動産購入の際、希望条件を伺うと99％の方がこの世に存在しないであろう条件を提示されます。

南道路で・・・駅近で・・・静かで・・・地盤が良くて・・・スーパーが近くて・・・小学校が近くて・・・庭があって・・・リビングが広くて・・・安い・・・掘り出し物件ありますか？・・・と

あったら私が買いたいです

不動産購入の際、大事なのは希望条件の中で優先順位をつけることです。

絶対にゆずれない条件とそうでない条件を分けて、物件を探すと良いと思います。

最終的には希望エリアを変更して、不動産購入している方も多いようです。

そして信頼できる不動産会社を見つけ、不動産購入することも重要です。

不動産購入のことなら、仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田も対応　までご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

優遇金利とは、店頭金利からマイナスしてもらった金利になります。

但しマイナス幅は人によってバラつきがあり、銀行が設定している条件を満たす人のみに優遇金利が利用できます

ですから同じ金額の融資受けても人によって金利に差があります。

各金融機関は顧客獲得のために競争が激しくなり全期間一律で店頭金利から－１．５％などもあります。

注意点は当初の一定期間のみ安くなる「当初期間優遇金利タイプ」で数年後にいきなり高い金利になる場合もあります。

融資の際は各銀行を訪ね歩いて自分の人生設計に見合った条件でかりましょう

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ小野

世田谷不動産で仲介して不動産を購入する際、仲介手数料無料になる場合と仲介手数料割引になる場合があります。

その違いは以下のとおりです。

・仲介手数料無料になる場合

売主が不動産業者等で、世田谷不動産が売主から仲介手数料をもらえる場合

・仲介手数料割引になる場合（50％～60％割引）

売主が個人等で、売主が売主側仲介会社に仲介手数料を支払うため、世田谷不動産が仲介手数料をもらえない場合

仲介手数料の見積りを出しますので、買いたい物件がみつかったら、世田谷不動産にメールで物件をお知らせください。

不動産購入については、仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田も対応　にご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

不動産会社と聞いて、一般的に良いイメージを持たれる方は少ないのではないでしょうか。

少し怖いイメージがある方も多いと思います。

『不動産会社評判』と検索サイトで探してみても、充実したサイトはないようです。

それでは、どうやって良い不動産会社を見つければ良いのでしょうか。

最終的には実際に接触することが一番良いかと思います。

会社が良くても担当者が良くないということもあるし、担当者との相性もあると思います。

不動産購入は一生に何度も経験することは少なく、金額も大きな買い物ですので、信頼できる不動産会社を見つけることは非常に大切なことです。

不動産購入については仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田　も対応　にぜひご相談ください。

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仲介手数料無料って、どうしてできるのか？

不動産の売買契約に伴い、不動産会社に支払う仲介手数料は宅建業法で『物件価格×3％+6万円』と上限金額が決まっています。ほとんどの不動産会社ではこの上限金額をお客様が支払うこととなります。不動産会社自体がもともと仲介手数料を上限金額で得ることを想定して営業や広告活動をしていますので、仲介手数料を割引くことができないのです。

それに対し、世田谷不動産ではもともと仲介手数料無料+キャッシュバックを前提に会社運営をしておりますので、これが可能となるわけです。

仲介手数料は新築戸建等の場合、通常売主側と買主側双方からいただけます。世田谷不動産の場合、買主側の仲介手数料を無料にして、さらに売主側からいただいた仲介手数料の内、一部を買主にキャッシュバックしているのです。

つまり、客単価を低く設定し、取引件数を増やすことで経営が成り立たせているということです。

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平成23年7月15日、注目されていた最高裁での更新料判決が出ました。この最高裁判決は貸主側の主張がほぼ100％認められたものとなりました。

最高裁は更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払いに関する明確な合意が成立している場合に更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条後段の消費者の利益を一方的に害するものには当たらないとしています。

1950年　昭和２５年１１月　建築基準法施工（旧耐震基準）

1971年　昭和４６年６月　建築基準法施工令改正

1981年　昭和５６年６月　建築基準法施行令改正（新耐震基準）

2000年　平成１２年６月　建築基準法・施行令改正

2005年　平成１７年　構造計算書偽装事件発覚

2007年　平成１９年６月　改正建築基準法施工・・・第三者のチェック・中間検査の義務化・建築確認申請の厳正化

つまり　2007年以降築のマンションが耐震性の信頼が一番あるということでしょうか。

（もちろん　利益＜お客様の安全　で建築されたマンションはこれより古くても大丈夫だとは思います。）