仲介手数料無料+100万円進呈の世田谷不動産

マンションと一戸建てどちらがいいか

私個人としては、一戸建てをお勧めしています。

その理由はマンションと違い、
・駐車代が無料　　　（約２万円）
・管理費が不要　　　（約１万円）
・修繕積立金が無い（約２万円）

５万円といえば約１０００万円のローン支払額と同じです。
つまり
３０００万円マンション価格＋１０００万円分ローン（駐車場・管理費・積立金代）＝４０００万円の戸建が買える！！

マンションはローン完済後も・・・年金生活になっても・・・約５万円を払い続ける・・・（恐ろしいですねー）

　よくマンションと一戸建てのメンテナンス費用は結局同じ、などと書てありますが、
自分のお金と思って支払う金額と、
管理組合がどうせみんなのお金だと思って管理会社の言い値で支払う金額が同じな訳は有りません。
一戸建ては訪問リフォーム営業マンの話に乗せられなければ殆ど無料です。

その上　戸建の利点は
・壁も床も他人と離れていて騒音プライバシーの気兼ねが無い
・老朽化し資産価値の低下と共に住人が入れ替わり、モラル低下とスラム化の心配が無い
・同居時や家族構成変化時に柔軟なリフォームが可能
・建て替え時に住民の大多数の賛成が不要
・何十年経っても敷地権（マンションの土地）ではなく土地所有権が残るため、資産価値が半額以下には落ちない
（建て替えのできないマンションはなかなか値段が付きません）
・土地が残れば孫の世代に、建て替え費用だけで家を購入させることができ、一族の永遠の地盤となれる

等々、主に金銭的にお勧めして参りましたが、
さらに細木数子先生も参戦！！

マンションに住むなら高さは二階まで　
（細木数子著　株主婦と生活社　六星占術運命と宿命　第２章　Ｐ７７より）

　天と地をつなぐ道は、神の通り道なので人が住むべきでない。長く住むと心がいびつになるとのこと。
ある統計によると、不登校ひきこもり校内暴力など不健全な状態にある子供の半分近くはマンションの３階以上に住んでいるらしい・・
（そういえばパラリラパラリラのバイク音も一戸建てより集合住宅敷地から聞こえてくるかも・・）

これから生まれてくる超高層マンションの子供たち、ヒルズ族の子供たちは大丈夫かしら？

気に入った物件・街・地域が決まったら、まずは物件の特徴を調べましょう。
まず、物件の所在地の市町村ホームページで用途地域・道路種別などの行政地図ボタンを探します。

最初に見るのは道路です！公道でも私道でも、建つ道路と建たない道路があるんです！！

この道路の色を確認します！この色さえ無い道路は、建築基準法では道路でない為、接していても建物は建てられません！！

道路がＯＫなら（問題ある場合はすぐメール下さい）、次は用途地域を調べます。

物件の場所の色を確認します！

土地に規制が無いか全ての地図を確認します！特に建築協定（地域の約束：尊守義務あり）に注意！！

同様に水道局ホームページにて上水道管・下水道管の有無・持ち主・太さを確認します。
前面道路の配管直径が５０ｍｍ以上で引き込み管が２５ｍｍ以上でないと３階にトイレが設置できない場合があります。
他人の下水道管にしか流せない場合は下水道法により接続できる場合があります。

同様に東京ガスホームページにて都市ガスの配管の有無を調べます。
都市ガスが無くてもびっくりしないでくださいね、神奈川県で７４％位で私もプロパンです。
値段は都市ガスより１０００円くらい高いだけです。
小まめにタンクを交換しますので切れることはありませんし、大地震の時は電気が復旧すれば火が使え、交換時には地域の空き巣防止に役立っているのかも知れません。

近くのお宅の屋根を見て、ギザギザのアンテナ（デジタル放送）・お皿のアンテナ（ＢＳ・ＣＳ放送）があれば、受信可能
無ければケーブルＴＶに加入しなくてはいけません。（ＮＨＫ受信料が含まれます）

道路地図を見て抜け道になっていないか確認
おいおいそこまでやらすか！！というお客様！！もちろん世田谷不動産は無料で調査致します。

ご用命頂ければ世田谷不動産は
売主様確認
施工業者確認
近隣確認
ゴミ捨て場確認
災害危険度確認
も無料で致します。

新築戸建・マンション
　住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成１２年４月施行）により
住宅性能保証制度・・・義務、売主が構造躯体重要部分・雨水防水の瑕疵を１０年保証
住宅性能表示制度・・・任意、有料、評価機関が設計・建設住宅評価書を交付

　住宅瑕疵担保履行法（平成２１年１０月よりいよいよ施行）により
資力確保の義務付け・・・義務、保険法人が売主の１０年保証を保険

中古戸建
既存住宅保証制度・・・任意、有料、築１５年以内、躯体・雨水防水、最長５年、（補修費用－１０万円）×９５％、検査申請料３２，５５０円、保証申請料２４０円×〇㎡＋１５，７５０円

中古マンション
新築時の性能保証制度（１０年間）の残存期間のみ・・・法律施行の平成１２年以降新築なら可能性あり（売主様に確認）

つまり今年からの新築住宅は基礎配筋工事完了時や屋根工事完了時の検査が義務付けられ（保険には必須のため）、さらに１０年保証＆１０年保険付き！！中古住宅よりも今年の新築住宅がお勧めです！！

コンクリートは乾燥していると硬化せず、湿っていると硬くなる性質があるそうですので

(さらさらの泥ダンゴより、湿った泥ダンゴの方が硬いイメージ！？
水をかけた方が良いなんて植物みたい・・・＾ ＾)

夏場　ゆっくり乾燥（硬化促進・ひび割れ防止）　
冬場　気温零下で凍らせない（凍害防止・寒中コンクリート使用）

なるべく１週間は散水や吸水性マットで覆うなど　湿潤状態を保つ

※レイタンス処理とは
        _____
        |         |
        | 立ち|上げ
------|-------|  -------この面のコンクリート表面の白いカス（強度の無いレイタンス）を
　基礎      |　　　　を金ブラシ等でこすり取る事
--------------|

１回目打設の基礎と
２回目打設の立ち上げを
より密着させる事が出来るらしい・・・
（一般住宅施工でここまでやってくれる日はいつくるのだろう・・・＾＾；）

※中性化
表面やひびからの雨水進入により
アルカリ性のコンクリート内部が中性化し
鉄筋保護作用がなくなること

レイタンス処理すると継ぎ目部分に水が入りにくくなり、
中性化が防止され、鉄筋が錆びにくくなり基礎が長持ちします。
しかーし普通は基礎よりも家屋の寿命の方が短いので・・・。

敷地境界からの外壁後退距離
（最低限離さなくてはいけない距離）

０ｍまでOK　建築基準法６５条（（準）防火地区に耐火建築を建てる時のみOK）　
※施工時・補修時・足場等隣地への立ち入りが必要ですので事前に
隣地使用承諾書取得が望ましい。
※また、民法では規制されており、建築基準法が優先されていると推測されているだけなので
隣地所有者から民法の規定（０．５ｍ離す）について異議を申し立てない旨の承諾書取得することが望ましい。

０．５ｍ以上　民法２３４条（上記以外すべて）

１（１．５）ｍ以上　建築基準法５４条（第１・２種低層住居専用地域内の指定区域）

木造・・・湿気に弱い
価格◎遮音×耐久×正確性△

鉄骨造・・・軽量鉄骨造　筋かい必要　振動大
（S造） ・・・重量鉄骨造　大型基礎必要
価格△遮音△耐久△正確性◎

鉄筋コンクリート造・・・ラーメン式（柱・梁で支える）　柱・梁がでる　（超高層－PCa工法）
（RC造）　　　　　　 ・・・壁式（壁･床で支える）　壁・窓に制約あり
価格△遮音◎耐久◎正確性△

鉄骨鉄筋コンクリート造・・・鉄骨をコンクリートで覆う　コスト増
（SRC造）
価格×遮音◎耐久◎正確性◎

長持ちで、遮音遮熱に優れ、一般住宅でも可能なコストで作れるのは
鉄筋コンクリート造ということになるのでしょうか。

不動産としての道の種類は

建築基準法上では下記　７種類　
（この道路のどれかに幅２ｍ以上接道しなければ建物はたてられません。）

のように　公道・私道　いろいろな種類がありますが、

違いは

　　　　　　　　      公道　　　    　私道
建物建築         〇                私道持分が必要
通行権（人）　　〇　　　　　   〇
通行権（車）　　〇　　   　　　私道所有者全員の承諾書が必要
道路掘削         〇　      　　　私道所有者全員の承諾書が必要
埋設管　　　公設管が多い　私設管が多い（接続承諾書必要）

問題となるのは
他者の埋設私設管を使用・接続する場合の承諾書です。

下水管は
下水道法第11条（排水受忍義務）により、他人の敷地・私設管を利用する事が出来ますが、
上水道は
私設管接続の承諾が得られない場合、自力での敷設が必要となります。
（その場合も私道所有者全員の掘削承諾書が必要です。涙）

防火地域とは
準防火地域とは
市街地の火災を防ぐ為に、みんなで下記の建物を建てましょう（建築基準法６１条以下）と指定（都市計画法第９条第１７項）された地域をいいます。
１０㎡以下の増改築・移転も建築確認が必要です。

　＊防火地域・準防火地域の利点
外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して建てることができます
（建築基準法第６５条）

建築確認とは
大規模修繕・大規模模様替・都市計画区域内の新築・増改築・移転
（防火・準防火地域以外で１０㎡以内の増改築と移転のみ建築確認不要）
をする際、工事前に工事の図面を提出し建築の確認をしてもらう事を言います。

また工事の完了後、届出を行い完了検査を受け、検査済み証の交付を受けると銀行借り入れや売却時の信頼性が増加します。

風致地区とは
都市の風致（昔からの環境や街の文化）を維持するために定めた地域（都市計画法第９条第１９項）を言います。

各都道府県知事が政令で必要な規制するこができます。
東京都の場合、以下の行為に都知事の許可が必要です。

宅地造成、土地開墾、土地形質変更
木竹伐採
土石採取
水面埋立て干拓
建築物の新築、改築、増築、移転
工作物の新築、改築、増築、移転
建築物の色彩変更

地区計画とは
それぞれの区域にふさわしい街づくりをするため、全体の都市計画と個体の建築基準法との中間に位置する地区の詳細な計画を言います。

地区計画では、種類、名称、位置、目標、方針、施設、利用計画を定める為、区域内の土地利用には制限がありますので市区町村の所轄課で確認が必要です。

計画中のものも確認が必要

新築建物は
翌年までに市町村の担当者様が査定し決定いたします。
（不動産取得税（１回）・固定資産税（毎年）・都市計画税（毎年））

建物表示登記・建物所有権保存登記時は未確定の為
法務局決定の係数で課税
（各登録免許税（１回））

土地は
各市町村にて評価額を決定いたします。

路線価図とは
１㎡当たりの相続税の課税標準価格です。
この９０％程度が固定資産税の評価額の目安です。

良い物件は皆さん探しています。
物件公開後最初の土日が勝負です！！
一世一代の買い物はバーゲンよりも気合を入れてください！！
お手伝いいたします。　

マンションの耐震基準

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　阪神大震災で修復不能の被害を受けた割合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　RC造　　　鉄骨造
第一世代・・・71年以前　　　　  帯筋が30センチ　　　　　　　　　　　　56％　　　　62％

第二世代・・・71～81年まで　　帯筋が10センチなり強度アップ　　  22％　　　　38％

第三世代・・・81年以降　　　    新耐震基準に適合　　　　　　　　　　    5％　　　　 32％

                                                                             鉄骨造は溶接欠陥が多いのかもしれません。

木造の耐震基準

2000年以降は耐震性能大

　　　　　　　・耐震壁をバランス良く配置

　　　　　　　・地盤の調査の必修

　　　　　　　・規定の金物使用

                   ・品確法により新築10年保証が義務化

2007年6月以降

　　　　　　　・構造計算のダブルチェック

　　　　　　　・中間検査の義務

2008年4月以降

　　　　　　  ・住宅瑕疵担保履行法施行により売主の10年保険加入義務化

新しい建物の方が信頼性は上がるようですね

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小野

木造三階建て住宅は狭い土地を有効に利用でき、鉄骨造等に比べてコストも削減でき、住空間の確保には有利です。

二階建て比べると一階部分に大きな力がかかり構造計算が義務付けられます。

最近見かける木造三階建ての車庫をビルトインにした建物ですが耐震壁少なく、構造計算をきちんとした建物でなければなりません。

木造三階建てのデメリットとしては三階が寝室ですとトイレが三階に無い場合が多いです。二階にリビングが多く、三階程日当たりが良くない、また一階は日当たりがかなり悪い場合が多い。

メリットとしては面積が広くなったり、部屋数が増える、また駅や繁華街から近いケースが多い、狭い土地でも法律が許せば建築できるなどです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

建売住宅とは建売業者が土地を仕入れ、そこへ自社ブランドの建物を建築して売主として売却を専門におこなっていいる業者物件です。

建売住宅のメリット

・土地を購入して自分でプランを立てなくても、すでに建物が建っていますのでイメージしやすいです。もちろん建築中やまだ更地の場合もあります。

・完成品を隅々までチェックして購入できる。（日当たりや設備や寸法、色合いなど）

・土地のみに比べて住宅ローンが通り安い。

建売住宅のデメリット

・自分の好みを100％追求できない。

・工事の過程が見られない。

・コストを下げるため注文住宅に比べ部材のランクが低い。

・過去に見学者が家の中を歩きまわっている。

・近隣に販売価格が知られている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

建売住宅値引きはある期間が過ぎても売れないと値引きができる可能性が出てきます。

まだ建築が始まったばかりはなかなか難しく完成間近や完成後に値引きのチャンスがあります。

売主様も売れないと銀行か融資を受けている以上、金利の負担が大きくなりますので案外応じてもらえます。

住宅は高額でありますから、値引きに成功すれば大きな金額が節約できます。けれども、建売住宅値引きを含め、あまり無謀な金額の値引き交渉は売主様への印象も悪くなるので要注意です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

台風の影響でがけ崩れや地すべりが各地で起こったようです。

斜面に家を建てると陽当り、眺望、風通し等が良く、人気がありますが、最近のがけ崩れ等のニュースを見ると、少し怖い気もします。

当社のある横浜市は起伏が多く、斜面に建つ家も多数あります。

盛土をして、擁壁を造り、その上に家を建てるのが、当たり前のように行われています。

しかし、大きな地震があると、地盤に亀裂が入り、既存宅盤と盛土との間に水が浸入し、地すべりを起こしたり、その力で擁壁が壊れたりして、大きな被害が出ています。

擁壁がある物件を購入する際には、将来の造成費用等も考慮して、慎重に判断することをおすすめします。

不動産購入については　仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田　も対応　にご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

『掘り出し物件はないですか？』とたまに言われます。

しかし、不動産に掘り出し物件はないと考えた方が良いです。

なぜなら、掘り出し物件がある場合、一般の方が知る前に不動産業者が購入してしまうからです。

少しでも安く買う方法としては、他の人が買わない時に買うのがひとつの方法だと思います。す。

例えば、月や月はあまり不動産が売れないので、価格交渉ができる場合が多いです。

不動産の購入は　仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田も対応　にご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

借入3,000万円を適用金利2.2％で借り入れると

フラット35　　　　　　　　　　　　　43,043,822円

フラット35Sエコ　金利Aプラン　40,827,735円・・・ペアガラス（もしくはらくらく検索でフラット35Sと記載の住宅）＋耐震等級３か高齢者等配慮対策等級４・・・かなり難しい

フラット35Sエコ　金利Bプラン　41,467,625円・・・ペアガラス（もしくはらくらく検索でフラット35Sと記載の住宅）

フラット35Sベーシック金利Aプラン　41,476,800円・・・耐震等級３か高齢者等配慮対策等級４・・・かなり難しい

フラット35Sベーシック金利Bプラン　42,121,877円・・・浴室及び階段に手すりが設置

という訳で僅差で、

フラット35Sエコ　金利Bプラン　41,467,625円　・・・の方がベーシック金利Aプランより安い
フラット35Sベーシック金利Aプラン　41,476,800円　　ということがわかりました。

耐震等級１とは・・・新耐震基準を満たす建物

耐震等級２とは・・・新耐震基準の1.25倍を満たす建物

耐震等級３とは・・・新耐震基準の1.5倍を満たす建物

フラット35　の適合証明書

各種構造の基準に加え

昭和56年6月1日以降の建築確認（新耐震基準）
以前の場合は　耐震評価基準の適合証明書取得・・・かなり難しい

劣化がないこと

管理規約に所定の事項記載（マンション）

維持管理計画20年以上作成（マンション）

住宅ローン控除

建築20年（マンションは25年）以内

もしくは新耐震基準に適合の証明書取得
（・・・売主様が引渡し前に登録建築士様より取得する必要があります。）

家屋の登録免許税の軽減

建築20年（マンションは25年）以内

もしくは新耐震基準に適合の証明書取得

不動産取得税の軽減

建築20年（マンションは25年）以内

昭和57年1月1日以降の築（昭和56年6月1日に新耐震基準　施行）

もしくは新耐震基準に適合の証明書取得

平成24年現在　中古マンションの場合

昭和56年以前築　新耐震基準の適合証明書取得・・・かなり難しい

昭和56年6月1日　新耐震基準での建築確認申請　施行開始

不動産取得税軽減・住宅ローン控除・登録免許税軽減は適合証明書が必要・・・費用７万円程度で取得可能

昭和57年1月1日以降築

　不動産取得税軽減はOK　　住宅ローン控除・登録免許税軽減は適合証明書が必要・・・費用７万円程度で取得可能

昭和63年（築25年）以降築

　不動産取得税軽減・住宅ローン控除・登録免許税軽減　OK（マンションの場合）